זכויות החוכרים ברשות למקרקעי ישראל (להלן – המינהל) אינן רשומות בטאבו, אלא רק בפנקסי המינהל. ברשימה הבאה נעמוד על ההבדל המהותי בין זכות קניינית לזכות חוזית ועל תוצאות העברת זכויות בניגוד להסכם החכירה.

מה בין זכות חוזית לזכות קניינית? זכות קניינית הינה זכות בעלים כמעט מוחלטת, המקנה  לבעליה את הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה (בכפוף למותר בחוק).

לעומתה, זכות חוזית הינה זכות התלויה בחוזה – בהסכמה; לדוגמה זכות שכירות, הינה זכות חוזית. מטבע הדברים, הזכות החוזית חלשה יותר לעומת הזכות הקניינית, שכן תוקפה מותנה בקיומו ובתוקפו של הסכם עם הבעלים.

כיצד אם כן מתבצעת עסקה בנכס הרשום במינהל? כיון שמדובר בעסקה בה החוכר מבקש להקנות את הזכויות החוזיות שרכש מהמינהל (זכות החכירה או זכות פיתוח) הרי שלמעשה מדובר כאן "בהחלפת שוכרים", השוכר הראשון- המוכר, מבקש מהמשכיר – המינהל, כי ירשום תחתיו את השוכר החדש – הקונה.

כפי שבוודאי ניחשתם, המינהל אינו מחוייב להסכים להחלפת השוכרים הזו ומידה רבה תלויה הסכמתו זו בחוזה החכירה של המוכר. זאת הסיבה, שהדעה המקובלת גורסת, כי עסקה בנכס הרשום בפנקסי המקרקעין, מהווה התחייבות להעביר זכות חוזית, ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית.

מה המשמעות שיש לרישום בפנקסי המינהל? על פי חוק עסקת מקרקעין חייבת "להגמר ברישום" זכויות הרוכש, במרשם המקרקעין– הלא הוא הטאבו. על אף אמינותם הרבה, פנקסי המינהל, אינם מהווים פנקס המקרקעין הרשמי ולכן המרשם המתנהל לגבי הנכסים בספרי המינהל, איננו מרשם שיש לו תוקף חוקי מחייב לענין "רישום עסקה" כאמור לעיל. התוצאה היא, שזכויות בנכסים כאלה הן זכויות חוזיות בלבד כאמור, כך שעל רכישתן חלות הוראות סעיפים 12 ו-13 לחוק המיטלטלין (יצויין כי בשנת 2000 נעשה נסיון להעניק משנה תוקף לפנקסי המינהל באמצעות תיקון חקיקה, אולם עד כה לא הובררה משמעות התיקון).

אז זה מה אומר בעצם? המשמעות הפשוטה של הדברים הינה כי במקרים מסוימים, דווקא העדר היכולת "לגמור את העסקה ברישום" יכולה לבוא לטובת הקונה. סיומה של עסקה במקרקעין בנכס מינהל לא תהא מחויבת להסתיים דווקא ברישום בטאבו, אלא ניתן יהיה "להסתפק" דווקא בהעברת מלוא התמורה לידי המוכר וקבלת החזקה על ידי הרוכשים.

האם זה אומר  שיהיה ניתן להעביר זכויות בנכס גם בניגוד להסכמות בחוזה החכירה? ובכן שאלה זו הינה שאלה מורכבת מאוד ולא יהא ניתן לקבוע בה מסמרות, מבלי לבדוק כל מקרה לגופו. מכל מקום ניתן לומר כי הפסיקה כבר הכירה בעבר, בהעברת זכויות שנעשתה בניגוד להסכם החכירה, כאשר למרות קיומו של סעיף בחוזה החכירה אשר קבע כי "החוכר אינו רשאי להעביר זכויות שבחוזה זה אלא בהסכמתו של המחכיר מראש ובכתב" קבע בית המשפט כי זכות החכירה החוזית עברה לידי הקונים, למרות אי קבלת הסכמתו של המינהל, ואף על פי שהרישום על שם הקונה במינהל טרם הושלם, זאת באמצעות שימוש בפרשנות ליברלית לחוזה החכירה, אשר אפשרה הלכה למעשה את העברת הזכות החוזית לקונה, דווקא לאור העובדה כי חובת רישום העסקה אינה מהווה תנאי סף, להעברות זכויות בפנקסי המינהל.

לסיכום, ניתן לומר כי העברת זכויות בניגוד להסכם החכירה, אינה דבר מומלץ ביותר אשר חושף את הצדדים לסיכונים לא מבוטלים, ברם בתנאים מסוימים יתכן ויתאפשר הדבר. כמובן שבמקרים בהם מתעתעדים לבצע עסקה שכזו ואף בטרם ביצוע עסקת מכר מכל סוג שהוא –  מומלץ מאוד לקבל ייעוץ משפטי מקצועי מקיף.