רטיבות בקירות ? נזילות בצנרת ? סדקים חוצים את התקרה והקירות ? החלון נבנה בגובה המסכן את בטיחות ילדכם? הברזים שסופקו הינם מאיכות ירודה מכפי שנקבע במפרט שסוכם עם הקבלן?

ומה אם הדירה שנבנתה שונה מהותית ממה שנקבע בהסכם רכישה ?

תקציר התשובות להלן:

ללא מעט רוכשי דירות שנתקלו בליקויי הבניה, הרגע הבא נצרב בתודעה: בשעה טובה ומוצלחת נסתיימה בנית הבית החדש, כעת נדמה כי כל היגיעה והמאמץ הכספי והנפשי הגיעו לסיומם וניתן יהיה להתרווח ולנוח סוף סוף בבית החדש. אבל אז… מגיע החורף ועמו הגשם הראשון ולחרדתכם מתברר כי הגשם חודר ורטיבות מתפשטת בתקרה ובקירות. התגובה הראשונית היא לחץ ואולי אפילו חרדה קטנה. אתם חושבים לעצמכם כי מזל שקניתם את הדירה אצל קבלן רציני, אחת החברות המובילות בארץ, שכבר בנה ובונה אלפי דירות בארץ. אתם מחליטים שכבר מחר בבוקר תתקשרו לקבלן והבעיה תיפתר כהרף עין. 

אז זהו – שלצערנו, פעמים רבות מידי, הציפייה והדרישה הצודקת שלכם מהקבלן לשירות לקוחות טוב ושיעשה את כל הדרוש לתיקון הליקוי או הפגם שהתגלה, בהקדם האפשרי, מתבררת כרחוקה מאוד מהמציאות. 

אנו נתקלים במקרים רבים בהם לקוחות מגיעים אל משרדנו בטענות על כך שהקבלן ממרר את חייהם – פשוטו כמשמעו. מתחמק בתירוצים / מסרב לתקן / "מתקן" לא טוב והבעיה חוזרת / כביכול מנסה אבל לא מצליח לתקן / שובר והורס והופך את הבית לאתר בניה, ועוד כהנה וכהנה מקרים ודוגמאות.

אתם לא לבד במצב. זה לא קורה רק לכם או רק עם הקבלן שלכם. ישנן חברות בניה, קטנות וגדולות כאחד, שלא ניתן להסביר את התנהלותן אלא כמי שהמדיניות שלהן (כמובן שאינה מוצהרת) היא לעשות כמעט הכל על מנת להתיש את הלקוח. הן יודעות כי רוב המתלוננים, לאחר זמן, יתייאשו ויוותרו וייבצעו את התיקונים לבד וכי רק מיעוטם הקטן ביותר יתעקש ויגיש תביעה. על זה חברות הבנייה "בונות". 

דירת המגורים הינו הנכס בעל הערך הכלכלי הגבוה ביותר של משפחה, בפרט בישראל בה מחירי הדיור הינם מהגבוהים בעולם. יחד עם זאת, לצערנו, פעמים רבות מאוד, מתברר כי טיב ואיכות הבניה אינו תואם את המחיר ואת ההשקעה הרבה שהשקעתם בבית ובעיצובו ובטח ובטח שאינו תואם את הפרסומים המבטיחים שליוו את שלב שיווק הפרויקט.

"ליקויי בניה" הנו שם כולל לליקויים ו/או פגמים הנדסיים או קוסמטיים הנגרמים עקב בניה לקויה ו/או שימוש בחומרים או אביזרים פגומים או מטיב ירוד והם כוללים, בין היתר: ליקויים בשלד המבנה (הנחשב לחמור ביותר); ליקויי בטיחות, כגון: מעקות או חלונות לא תקניים; חדירות מים; נזילות בצנרת האינסטלציה; ריצוף עקום; סדקים בקירות; משקופים וקירות עקומים, וכו';

אז מה עושים כאשר מתגלה פגם/ליקויי בניה ?

  • לא להתמהמה. חוק המר דירות קובע את אחריות הקבלן, אבל זו אינה עומדת לנצח ותקופות האחריות ביחס לליקויים השונים, נעות בין שנה לשבע שנים, תלוי בסוג הליקוי.
  • לפנות לקבלן בכתב בדרישה לתיקון. כל פגם או ליקויי שהתגלו בתוך השנה הראשונה ממועד קבלת המפתחות לדירה, הינו באחריות במסגרת "שנת הבדק" והקבלן מחויב לתיקונו. לאחר תום שנת הבדק, היקף אחריות הקבלן מצטמצמת ולא חלה על כל פגם או ליקוי באשר הוא. האחריות הינה רק לסוגי הפגמים הקבועים בתוספת לחוק המכר דירות ולזמן הקבוע שם.
  • חשוב מאוד לפנות אל הקבלן בסמוך ככל הניתן למועד בו גיליתם לראשונה את הליקוי. עיכוב בדיווח לקבלן, מלבד הסיכון שתפוג תקופת האחריות, גם תאפשר לו לקבלן לטעון כי חלק / כל הנזק נגרם בשל התמהמהותכם להודיע לו ולאפשר לו לתקן קודם לכן. נציין כי בחוזי רכישה רבים הקבלנים אף מציינים זאת מפורשות. 

הקבלן מתחמק או לא מתקן כראוי? כאמור, החוק (וברוב המקרים הדבר גם מותנה בחוזה הרכישה) מחייב לפנות לקבלן תחילה. אולם, “זכות התיקון” של הקבלן אינה קנויה לו לעולמי עד ובמקרים של היעדר טיפול ראוי ו/או תוך "זמן סביר", בהתאם לנסיבות העניין, עומדת לדייר זכות ל"סעד עצמי", כלומר – אפשרות לתקן באופן עצמאי ולדרוש לקבלן החזר על חשבונית התיקון. 

חשוב לדעת כי האפשרות ל"סעד עצמי" קיימת, אולם לא בכל מקרה היא תהיה מומלצת. זאת לדוגמה – 

  • במקרים בהם המשך אחריות הקבלן חשובה לכם. אם מדובר בהחלפת ברז דולף אז זה לא מאוד משנה. אבל אם מדובר למשל באיטום הגג, המשך אחריות הקבלן חשובה. במקרה שתתקנו בעצמכם (ע"י איש מקצוע מטעמכם), הקבלן עשוי לטעון, כפי שקורה רבות, כי אינו אחראי יותר וזאת מאחר שלא ניתן לדעת מה נגרם בגינו ומה באשמת מי שהגיע מטעמכם לתקן. 
  • הקבלן בדרך כלל גם ינסה להשתמט מחובתו להשיב לכם את הוצאות התיקון. בין יתר התירוצים הוא יטען כי ההוצאה מפורזת וניתן היה לתקן זאת בסכום נמוך בהרבה. לפעמים באמת יהיה קשה להוכיח שזה לא נכון.
  • תיקונים יקרים ו/או מסובכים – לדוגמה: במקרי רטיבות, איתור מדויק של מיקום הכשל באיטום או בצנרת יהיה קריטי להצלחת התיקון והוא עשוי להתגלות כמלאכה מאוד לא פשוטה. אתם עלולים למצוא את עצמכם מוציאים כספים רבים וגם אז לא תמיד תצליחו לפתור את הבעיה. במקרים כגון אלו, כדאי שהקבלן, עליו מוטלת האחריות לפי החוק, יטפל בכך.   

 

ישנם מקרים רבים בהם הגשת תביעה לבית המשפט – בין אם על מנת לחייב את הקבלן לבצע את התיקון באמצעות מומחה מטעם בית המשפט ובין אם לצורך השבת הוצאות שהוצאתם לתיקון בעצמכם – בסופו של דבר, תהיה הדרך היעילה והמהירה לפתרון הבעיה (הגם שההליכים בבתי המשפט בישראל לוקחים זמן לא מועט). לצורך הגשת התביעה, ככל שלא מדובר בתיקונים אסתטיים בלבד, בדרך כלל, יהיה צורך להכין חוות דעת מומחה שתתעד ותפרט את הבעיה וכן תאמוד את עלויות התיקון ו/או הנזקים.

 

מהי אי התאמה? הגדרת המונח “אי התאמה” אינו רק כל דבר שבוצע או הותקן בדירה בשונה מהאמור, במפרט שסוכם בין הצדדים, אלא כולל בחובו  גם את כל שבוצע או הותקן בניגוד לתקן רשמי או בתקנות הבנייה.

לאחרונה נדון בבית המשפט מקרה של זוג שטען כי הדירה כפי שנבנתה בפועל, חרגה מהתוכנית המקורית, במספר שינויים מהותיים הנובעים מכך שרוחב הדירה הוקטן ב-82 ס"מ. דבר זה חייב אותם לשנות את התכנון הפנימי של הדירה ובין היתר, הביא לביטול כיור נטילת ידיים, הקטין את האמבטיה בדירה, ואף את מרפסת השירות והמסדרון. בני הזוג טענו גם כי, כפועל יוצא מהשינויים האמורים, צנח שוויה של הדירה בכ-230 אלף שקל.

מנגד, טען הקבלן כי לא זו בלבד ששטחה של הדירה לא קטן יותר, אלא שהדירה שנמסרה לנתבעים גדולה ב-7% מגודל הדירה כפי שסוכם בתחילה, ומשכך לא זו בלבד שלא נגרמה לדירת התובעים ירידת ערך, אלא שהם זכו להטבה שוות ערך ל- 50,000 ₪. 

בית המשפט מינה מומחה מטעמו על מנת שיבדוק את טענות הצדדים. בבדיקת המומחה נמצא כי טענת הזוג היא הנכונה ובהתאם, פסק בית המשפט לבני הזוג פיצוי בסך 155,000 ₪ בתוספת שכר מומחים ושכר טרחת עו"ד.

 

למשרדנו ידע וניסיון רב בייצוג רוכשי דירות בתביעות בגין ליקויי בניה ואי התאמה.