על פי חלק מהתחזיות, בעוד כ-20 שנה ימוצו עתודות הקרקע הפנויה בישראל, בין אם מדובר בספקולציה מפורכת ובין אם מדובר בניתוח רציונאלי, הנחה זו הופכת כמעט כל אדם שני בישראל ליזם נדל"ן, ברשימה הבאה נעמוד על מספר כלים משפטיים בסיסים העומדים לרשות יזמי הנדל"ן ועל השלכותיהן המיסוייות.
דילמת היזם המרכזית; אחת הבעיות המרכזיות בהם נתקלים יזמי הנדל"ן הן הגדולים והן הקטנים, הינה – מימון העסקה. לאחר מלאכת איתור הנכס וסגירת התנאים המסחריים המרכזיים, יש למצוא משקיע שיאפשר את הוצאתה אל הפועל של העסקה, שכן פעמים רבות רכישת הנכס, הינה רק חוליה ראשונה בשורה של פעולות תכנוניות ומשפטיות, אשר מטרתן הינה השבחת הנכס והפיכתו לנכס מניב.
בפרק הזמן מסגירת תנאי העסקה המרכזיים ועד למציאת המימון על היזם "לנעול" את המוכר ולוודא כי ינתן לו הזמן הדרוש למציאת המימון, אולם כידוע בעסקי הנדל"ן מה שלא נכתב ונחתם כמעט ואינו קיים – להלן נדון באפשרויות הקיימות לפתרון הדילמה.
זכות הסירוב הראשונה; אחד מהכלים בהם נעשה שימוש בפרק הזמן הדרוש למציאת מימון לעסקה הינו הסכם "זכות הסירוב הראשונה", על פי ההסכם הופך היזם לרוכש "הראשון בתור" כך שלמוכר יהיה אסור למוכרו לאחר, לפני שהציעו קודם כל ליזם, חסרונו של הסכם זה הוא בכך שברוב המקרים, המוכר אינו מתחייב למוכרו במחיר קבוע והוא כפוף לכך שהצעת המחיר של היזם לא תהא נמוכה, מהצעות מתחרות שיוצעו למוכר. מצד שני, הסכם זה אינו מהווה מכירת "זכות במקרקעין" על פי חוק ולכן תמיד יהיה פטור ממיסי מקרקעין.
הסכם אופציה; כלי נוסף ומרכזי מאוד לפתירת הדילמה האמורה לעיל הינו – "הסכם אופציה" הסכם זה מקנה ליזם אפשרות לרכוש את הנכס במחיר קבוע מראש למשך תקופת זמן מוגדרת מראש. היתרון הוא כמובן בכך שהמוכר "נעול" ואינו רשאי להציע את הנכס לאחרים כל עוד לא חלפה תקופת האופציה.
למשל: ראובן מעניק לשמעון את הזכות לרכוש את המגרש שבבעלותו, תמורת תשלום פרמיה בסך 20,000 ₪ (להלן: "הפרמיה") למשך שנתיים ימים, כאשר מוסכם מראש, כי מחיר הנכס יהיה 1,000,000 ₪ החסרון בהסכם האופציה, הינה עצם חשיפתו לתשלום מיסי מקרקעין ובמה דברים אמורים?
זכות במקרקעין הגדרתה; חוק מיסוי מקרקעין קובע כי גם מכירה או הענקה של "זכות לקבל זכות במקרעין" תחשב למכירה החייבת במיסי מקרקעין. יוצא אפוא, שלמרות שמבחינה חוזית הסכם המכר הסופי עוד לא נכנס לתוקפו, הרי שעצם כריתת הסכם האופציה, יצרה חבות במס לצדדים. על מנת "להתגבר" על החבות במס, נדרשות אבחנות משפטיות באשר לאופן עריכת ההסכם וכן באשר לאופי האופציה המוענקת וכן באשר לאופי תשלום הפרמיה;
שכן מבחינה חוזית ניתן להתייחס לעסקה המתוארת לעיל, בשתי הפורמציות הבאות: מחד, כשתי עסקאות נפרדות, עסקת האופציה בה משולמת הפרמיה בנפרד ועסקת המכר הסופית בה משולמת תמורת הנכס ואזי יש לשלם מס על כל עסקה ועסקה בנפרד ומאידך, ניתן לראות בהן עסקה אחת יחידה, המחולקת לשני שלבים ולכן היא תחוייב במס, אך אם יכנס לתוקפו הסכם המכר הסופי, אולם כאמור מדובר באבחנות משפטיות פר אקסלנס, שיש לתת עליהם את הדעת כבר בשלבי המו"מ הראשונים.
