בכל הנוגע לתחום המושבים והנחלות, כל עסקה, גם זו הנדמית כפשוטה ביותר, מצריכה ידע מקיף בנושא. מי שמוכר או קונה דירה בכל אזור שלא מוגדר כמושב, יכול לעשות זאת בקלות. אך עסקה מסוג זה המבוצעת במושב, דורשת טיפול מיוחד לצד הבנה של ההתנהלות בשטח. החל מהאישורים הנדרשים, דרך קבלה של הרוכש לאגודה השיתופית ועד בקיאות בפוליטיקה הפנימית – ללא ליווי בכל שלבי התהליך רבים יתקשו לצלוח אותו על הצד הטוב ביותר.
"כשעובדים מול הגורמים המעורבים בעסקה כזו ולא יודעים איך לנהל את השיח כמו שצריך, לפעמים כל צעד לא נכון יכול להרוס הכול", מדגיש עורך הדין יהונתן בשארי, מנהל משרד "בשארי-שמואלי ושות'". "הצוות שלנו, שעובד מולם כבר שנים, יודעים איך לנהל את התהליך בצורה שמגדילה את הסיכוי להצלחת העסקה".
את "בשארי-שמואלי ושות'" מנהלים עורך הדין בשארי יחד עם עורך הדין מנחם (חמי) שמואלי, ובעזרת הצוות המיומן מעניק המשרד ליווי בסוגיות הקשורות למושבים ולנחלות, ולעסקאות נדל"ן בכל הארץ כמו גם שירותי ליטיגציה (ייצוג בבית המשפט). "מהרגע שהתחלנו ללמוד עריכת דין, שנינו ידענו שאנחנו רוצים לעשות דבר משמעותי יותר מלחתום על מסמכים ולנסח הסכמים", מספר עו"ד בשארי. "אני חושב שבאופן טבעי, מכיוון ששנינו מושבניקים ותיקים נמשכנו לתחום המושבים והנחלות, אבל גם במידה רחבה יותר לעולם הנדל"ן. כשאתה רואה פרויקט שנבנה מאפס יש משהו מאוד מספק בידיעה שהיה לך חלק פעיל בהוצאת החלום הזה לפועל, זה בעיניי יישוב ארץ ישראל במלוא מובן המילה".
אילו פרמטרים נוספים חשוב לדעת בכל הנוגע לעסקאות בנחלות ובמושבים?
״ עסקאות הקשורות בנחלות במושבים כרוכות בתשלום מס גדול יותר ממה שנדמה לחלק מהאנשים בהתחלה. בדרך כלל מדובר בעסקאות רוויות מס שיכול להגיע לחצי משווי העסקה ואף יותר. זהו תהליך מורכב וארוך יותר מרכישת דירה רגילה – ולכן חשוב לדעת למה נכנסים לפני שמתחילים אותו, להתכונן נפשית ולהיות עם אורך הרוח הנכון ", מדגיש עו"ד שמואלי.
עורך הדין מנחם (חמי) שמואלי
מה לגבי אנשים שלא עוברים את
ועדת הקבלה למושב?
כל עסקת נדל"ן שקשורה בהעברת זכויות על נחלה מחייבת קבלה של הרוכש כחבר באגודה השיתופית. האגודה הזאת מתנהלת כמו חברה לכל דבר ועניין ויש לה זכות להחליט את מי היא מצרפת אליה ואת מי לא", מסביר עו"ד שמואלי.
״לצערי, אני באופן אישי ראיתי מקרים רבים שההחלטות האלו נובעות משיקולים שאינם עניינים ושהוועדות מנסות למנוע כניסה של אנשים שהן פשוט פחות מעוניינות שיגורו במושב. מצד אחד, אי אפשר לתקן את העולם ומלחמות מיותרות מול הוועדות יכולות לעשות יותר נזק מתועלת, ישנם דרכים לטפל בוועדות סוררות ואנחנו יודעים איך לעשות את זה".
יש מקרים בהם קיימת עילה להעברת
הדיון לבית משפט
בהחלט. במקרים מסוימים דווקא שם ניתן להשיג הכרעה שתאפשר את הוצאת העסקה אל הפועל", מדגיש עו"ד שמואלי. "כשאנחנו מייצגים לקוחות במצבים כאלו, תמיד כדאי להסדיר את העניינים מול האגודה ולהגיע לבית המשפט או לרשם האגודות רק לאחר מיצוי האפשרויות האחרות. זה דורש היכרות עם אופי העבודה הייחודי של האגודה והפעלת לחץ במקומות הנכונים, בלי לייצר אנטגוניזם. אבל כשכל הניסיונות האלו כושלים, אנחנו גם יודעים לפתוח בהליכים משפטיים. השילוב הזה של היכרות עם אולמות בתי המשפט מצד אחד, אבל גם ניהול משא ומתן מהצד השני, משפר את הסיכויים להשגת תוצאה טובה יותר ללקוחות שלנו". המשרד מתמודד עם לא מעט אתגרים נוספים בתחום המושבים והנחלות. "יש לנו ניסיון רב במכירת נחלות על-ידי יורשים. עסקאות אלו מלוות מטבעם של דברים במורכבויות הנובעות מהיחסים שבין היורשים", מציין עו"ד שמואלי. בנוסף "אנו מייצגים בתביעות מורכבות הקשורות לנחלות. במקרים רבים, מדובר בתביעות בין יורשים, כאשר אחד הצדדים חש שזכויותיו קופחו.
עורך הדין יהונתן בשארי
אף אחד לא רוצה שהילדים שלו יריבו על הירושה וגם לא מעוניין לריב עם האחים והאחיות שלו בנושא. בעלי נחלות צריכים לדעת שאת מרבית מקרי הסכסוכים בהם אנחנו מייצגים ניתן למנוע מראש על-ידי עריכת צוואה נכונה. עריכה של צוואה הנוגעת לנחלה דורשת התייחסות למגוון היבטים משפטיים מורכבים בהם גם דיני המקרקעין בכלל ובקיאות בתחום המושבים והנחלות בפרט. ללא טיפול נכון, עלולים להיווצר קונפליקטים בין המעורבים".
"קיימות הוראות רבות של רשות מקרקעי ישראל שצריך לקחת בחשבון כשעורכים צוואה, וזו לא צוואה שכל עורך דין יודע לערוך. עריכת הצוואה מצריכה הבנה מעמיקה בתחום הנחלות וסכסוכים רבים נגרמים כתוצאה מצוואה שהוכנה על-ידי גורם שאינו בקיא בתחום ובגלל שנכללות בה הוראות שלא ניתן ליישם בשטח", מספר עו"ד בשארי.
זכור לכם תיק מסוים איתו התמודדתם בנושא?
ייצגנו בתיק של לקוחה שהתגוררה בבית שהיא ובעלה לשעבר בנו בנחלה של הורי הבעל. זה היה תיק מורכב וייצרי מאוד שהתנהל לאחר שגם הגרוש נפטר וגם ההורים שלו, בעלי הנחלה, כבר נפטרו ואף הורישו את הנחלה לביתם (אחות הבעל הגרוש). הגשנו תביעה נגד היורשת, להכיר בזכויות של הלקוחה שלנו על הבית בו התגוררה. בסוף בית המשפט פסק לטובתנו ואף הורה לרשות מקרקעי ישראל לרשום את הבית ודונם אדמה מתוך הנחלה על שמה. זהו הישג מעולה", אומר עו"ד שמואלי
במקרה אחר, "אדם שהתגורר במקרקעין עוד מתקופת קום המדינה, כשעוד לא בוצעו הסדרי מקרקעין מוגדרים כמו שעושים היום", מסביר עו"ד בשארי. "המדינה ידעה שהוא גר שם, אבל מעולם לא הסדירה את הנושא ואחרי 70 שנים הוא תבע בעלות על הקרקע".
"המדינה החליטה להילחם בו, אך לאחר התערבות משפטית, שכללה דיונים סוערים בבית המשפט, הצלחנו להפוך את הקערה על פיה", מוסיף עו"ד שמואלי. "בסופו של דבר, הוא קיבל זכויות בהיקף שמשקף הנחה של מיליון שקל על השווי הריאלי של הנכס ואני זוכר את אנחת הרווחה והסיפוק האדיר שהורגש לא רק אצלו אלא גם אצלנו. אין הרגשה טובה יותר מהידיעה שעזרת לאדם לקבל את מה שמגיע לו – וזו בדיוק הסיבה שאנחנו עושים את מה שאנחנו עושים".
תחום נוסף ולא פחות מורכב בו מתמחה המשרד הוא ליטיגציה אזרחית ומסחרית, הכולל מחלוקות משפטיות מסועפות. "אנו מתמודדים עם סכסוכים מסחריים ואזרחיים בכל תחומי המשפט המסחרי, ובכלל כך תובענות ייצוגיות, עתירות מנהליות, סכסוכים בין בעלי מניות בחברה, דיני מכרזים, מחלוקות בענייני מיסוי מקומי מוניציפאלי, מייצגים לקוחות פרטיים, יחידים ומשפחות עתירות נכסים בנושאים כלכליים פנים-משפחתיים ועוד".
אילו שירותים אתם מציעים? מדובר בתחום רחב
היכולת שלנו לשלב בין תחומי מומחיות שונים של עולם הליטיגציה עם הידע והניסיון שלנו בתחומי משפט נוספים כמו נדל"ן, משפט מסחרי מאפשרת לספק ייעוץ משפטי מלא ברמה גבוהה במגוון תחומי הפעילות", מספר עו"ד שמואלי. "הצוות שלנו מספק שירותים משפטיים לפתרון סכסוכים לצד ייעוץ מקדמי, שמטרתו לצפות מצב של סכסוך משפטי. כל זאת בהתאם לנסיבות המתאימות וכדי למנוע התפתחות של סכסוכים כאלה. המטרה היא למנוע מהלקוחות להגיע לערכאות ומהליכי ליטיגציה, כיוון שיש להם לא מעט השלכות".
מה חשוב לעשות
במצבים כאלה?
"חשוב מאוד לבחור עורך דין הבקיא בתחום הליטיגציה, כזה שיש לו ניסיון בדיונים מסוג זה בבית משפט. יש סוגיות ספציפיות שקריטי להכיר על מנת להשיג תוצאה טובה ככל האפשר בנסיבות הקיימות. כיום קיימת התמחות מוגדרת בתחום הזה, בשונה ממה שהיה נהוג בעבר. זה רק מחזק את העובדה שמדובר בנושא רגיש. זהו כלל שנכון גם, אך לא רק, לסכסוכים הקשורים למושבים ונחלות".
יש קו שמנחה את
העבודה שלכם?
"אנחנו שמים את הלקוח במרכז. כל פעולה שלנו נעשית מתוך אמונה ששירות משפטי ברמה גבוהה מצריך הכרה של צרכי הלקוח לצד המטרות והשאיפות שלו. אנחנו מקפידים להיות נגישים וזמינים עבור כל לקוח, אנחנו מסורים לתיק שלו. הייחוד של המשרד טמון ברובו בחשיבה יצירתית מצד אחד והקפדה על מקצועיות מהצד השני – שם את הלקוחות בידיים טובות".
